آمارهای رسمی می‌گوید که چیزی حدود یک‌چهارم جمعیت کشور ما را مستأجران تشکیل می‌دهند. در این گزارش از شیوه‌های اجاره خانه و پیدا کردن خانه خوب گفته‌ایم و اینکه موجر یا صاحبخانه و مستأجر چه حقوقی نسبت به یکدیگر دارند. اگر شما هم این روزها باید خانه‌تان را جابه‌جا کنید و به یک منزل اجاره‌ای جدید بروید این راهنما را که به کمک شهرام عباسی، یکی از مشاوران املاک باتجربه تهران تهیه شده بخوانید:
- کجا مراجعه کنیم؟
بهترین و آسان‌ترین راه برای یافتن خانه‌های استیجاری، مراجعه به مشاوران املاکی است که به‌صورت رسمی و قانونی فعالیت می‌کنند. این واحدها با برچسب معتبری که از سوی اتحادیه مشاورین املاک دریافت و معمولا روی در ورودی واحدشان نصب کرده‌اند مطابق با شرایط و ضوابط همان شهر می‌توانند در یافتن یک واحد مناسب به شما کمک کنند. همچنین برخی از سایت‌های اینترنتی معتبر نیز برای یافتن خانه‌های استیجاری، امکانات خوبی را در اختیار کاربران‌شان قرار می‌دهند. راهنمای روزنامه همشهری نیز مرجع دیگری برای آسان‌تر شدن کار شماست اما حتما به‌خاطر داشته باشید که درصورت یافتن یک واحد مناسب از طریق آگهی سایت یا روزنامه‌ها، اجاره‌نامه آن را در بنگاه‌های رسمی و قانونی به ثبت برسانید تا از طریق مرجع قانونی قابل پیگیری باشد. اجاره‌های رسمی در سایت مشاورین املاک کشوری به ثبت می‌رسد و اگر اجاره‌نامه شما تنها به‌صورت توافقی میان موجر و مستأجر یا در مراکز غیررسمی نوشته شود، امکان پیگیری مسائل و مشکلات آن سخت‌تر خواهد شد.
- کدام منطقه باشد؟
انتخاب منطقه‌ای که می‌خواهید در آن سکونت داشته باشید یکی از مهم‌ترین موارد اجاره واحد مسکونی است. در این بخش، فقط نقدینگی شما نیست که اهمیت دارد. هنگام انتخاب منطقه باید به مسیرهای رفت وآمد به محل کار، محل تحصیل فرزندان، نزدیکی به ایستگاه‌های حمل ونقل عمومی و مراکز خرید نیز توجه کنید.همچنین فضای فرهنگی محله مسئله مهمی است که باید با روحیات شما هماهنگی داشته باشد.
- چه جور خانه‌‌ای باشد؟
هنگام انتخاب یک واحد اجاره‌ای حتما خودتان زمانی را اختصاص بدهید تا با همسر یا فرزندان‌تان آنجا را از نزدیک ببینید. در بحث انتخاب خانه هم باید به متراژ مناسب و تعداد اتاق‌های خواب، مناسب با شرایط خودتان توجه داشته باشید. هر چه تعداد واحدهای یک ساختمان کمتر باشد میزان آسایش و آرامش شما بیشتر خواهد شد. اگر به داشتن پارکینگ و انباری حساس هستید حتما این ۲ مورد را بررسی کنید. نورگیر بودن خانه، همخوانی متراژ آشپزخانه با وسایلی که دارید، نوع تجهیزات آشپزخانه (نوع کابینت، هود و سیستم لوله‌کشی برای ماشین ظرفشویی و لباسشویی) نوع سیستم سرمایش و گرمایش و همخوانی آن با متراژ خانه و نوع تزئینات خانه (نقاشی، کاغذدیواری، کف و سقف و روشنایی) هم از جمله مواردی است که در بازدید از یک خانه باید به آنها توجه نشان دهید. موجر باید تمام تجهیزات خانه که در اجاره‌نامه قید شده را به‌صورت سالم به شما تحویل بدهند. یادتان باشد حتما شیرآلات، سیستم گرمایش و سرمایش، هود و مواردی از این قبیل را سالم تحویل بگیرید چرا که در پایان قرارداد هم باید آنها را به همان شکل تحویل بدهید. وقتی که می‌خواهید اجاره‌نامه را تنظیم کنید باید نوع امکانات و تجهیزات خانه هم به‌صورت ریز در آن درج شود.
- چه‌کسی هزینهها را می‌دهد؟
کدام هزینهها را مستأجر و کدامیک را موجر باید بپردازد؟ مطابق قانون مشاورین املاک کشوری، پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز و تلفن مربوط به همان واحد به‌عهده مستأجر است. همچنین پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به‌صورت جزئی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستأجر خواهد بود. جبران هر نوع خرابی‌ای که مسبب آن مستأجر باشد، (مثلا یک لامپ بسوزد یا یک شیشه بشکند)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند‌ماه اقامت مستأجر در محل و همینطور پرداخت عوارض سالانه پسماند شهرداری به‌عهده مستأجر است. در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستأجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به‌عهده صاحبخانه خواهد بود. همچنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحبخانه باید بپردازد و مسئولیتی به‌عهده مستأجر نیست.
- کرایه را دیر می‌دهد؟
معمولا زمان پرداخت کرایه ماهانه در اجاره‌نامه ذکر می‌شود و صاحبخانه می‌تواند برای دریافت آن در موعد مقرر اقدام کند. اگر مستأجر یک یا دو‌ماه از پرداخت مبلغ اجاره امتناع کرد، صاحبخانه می‌تواند موضوع را به مشاور املاک اطلاع بدهد یا به دفاتر رسمی مراجعه کرده و موضوع را به‌صورت قانونی پیگیری کند. همینطور، اگر مستأجری از پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان امتناع کند، هیأت مدیره یا مدیر ساختمان می‌تواند علیه او ادعای شکایت کند یا موضوع را به صاحبخانه اطلاع دهد تا مبلغ هزینه‌های شارژ از ودیعه قرض الحسنه مستأجر کم شود.
- چقدر تغییر بدهم؟
هنگامی که شما مطابق با قرارداد، یک واحد مسکونی را به‌صورت اجاره تحویل می‌گیرید مانند آن است که مالکیت و حق استفاده از آن را در مدت تعیین شده به‌دست آورده‌اید اما مستأجر تا چه اندازه حق تغییر و دخل و تصرف در واحد مسکونی استیجاری را دارد؟ نظر قانون این است که تمام تغییرات احتمالی در یک خانه باید با رضایت موجر و مستأجر انجام شود. به‌ویژه اگر تغییراتی مانند رنگ کردن، تغییر نمای ساختمان یا تغییر نوع لوله‌کشی خانه باشد. اگر مستأجر بخواهد شب عید خانه‌اش را رنگ کند باید از موجر اجازه بگیرد و درباره هزینه‌های آن هم توافق صورت بگیرد. به‌طور کلی، هر نوع تغییر کلی در خانه بدون اجازه صاحبخانه جایز نیست. مستأجر برای نصب تابلو یا آینه سرویس‌های بهداشتی هم تا آنجا که معمول و عرف است می‌تواند در دیوارها سوراخ ایجاد کند اما اگر این موضوع از حد معمول تجاوز کند، موجر می‌تواند ادعای خسارت کند.
- چقدر بابت اجاره بدهیم؟
تعیین مبلغ اجاره‌خانه تقریبا تابع فرمول‌های خاصی است و کم یا زیاد شدن امکانات نیز می‌تواند آن را بالا و پایین کند. در برخی از نقاط شمالی تهران، مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه برای هر یک مترمربع، یک میلیون تومان تعیین شده است. اما در بیشتر نقاط تهران یا شهرهای بزرگ کشور، حدود 25درصد ارزش ملک به‌عنوان مبلغ ودیعه اجاره خانه تعیین می‌شود. هنگام نوشتن اجاره‌نامه هم باید مبلغی را به مشاوران املاک بپردازید. این مبلغ، یک چهارم کرایه یک‌ماه است که از سوی موجر و مستأجر پرداخت می‌شود. مثلاً هزینه رهن کامل یک واحد مسکونی 20میلیون تومان است. اگر این مبلغ به ارزش کرایه ماهانه تبدیل شود برابر با 600هزار تومان خواهد بود. موجر و مستأجر هر کدام باید یک‌چهارم این مبلغ یعنی 150هزار تومان را بابت نوشتن اجاره‌نامه به مشاور املاک بپردازند. مستأجر از پرداخت 9درصد مالیات ارزش افزوده معاف است و این موضوع فقط شامل خرید یا فروش خانه می‌شود.
- خانه را تحویل بدهید
قرارداد خانه‌های استیجاری معمولا به‌صورت یکساله نوشته می‌شود. البته می‌توان این قرارداد را برای 2 سال یا بیشتر هم نوشت که بستگی به توافق میان مستأجر و صاحبخانه دارد. مستأجر و صاحبخانه موظف هستند که یک‌ماه پیش از پایان زمان اجاره، به‌صورت مستقیم یا از طریق مشاور املاک‌شان نسبت به تمدید یا عدم‌تمدید قرارداد به یکدیگر اطلاع بدهند. هنگام تحویل خانه نیز تمام وسایل و امکانات خانه همانند روز اول به صاحبخانه تحویل داده می‌شود. معمولا بخش کوچکی از مبلغ ودیعه قرض‌الحسنه برای پرداخت هزینه‌هایی مانند فیش‌های ماهانه و شارژ نزد صاحبخانه باقی می‌ماند و یکی- دو‌ماه بعد قابل تسویه خواهد بود. میزان این مبلغ نیز بنا به عرف محل تعیین می‌شود؛مثلا ممکن است این مبلغ در مناطق شمالی تهران یک میلیون تومان و در برخی مناطق تنها 100هزار تومان باشد. قانون دقیقی در این زمینه وجود ندارد و توافقی است.
- مشاوری که امین است
شهرام عباسی تحصیلاتش را در رشته «آی‌تی» دنبال کرده است اما چند سالی می‌شود که به‌عنوان مشاور املاک فعالیت می‌کند. او از همه شهروندان می‌خواهد تا برای پیداکردن خانه مناسب استیجاری، خوب تحقیق کنند و همه جوانب ذکرشده در این گزارش را درنظر بگیرند.
- آمار و ارقام اجاره خانه
خـیـلی‌ها مستأجرند: آمارهای رسمی‌ای که از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه می‌شود نشان می‌دهد که تقریبا یک چهارم جمعیت کشور ما در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند. این وزارتخانه اعلام کرده که حدود 5میلیون و 300هزار خانوار ایرانی مستأجر هستند که تقریبا نیمی از آنها را هم اقشار کم‌درآمد تشکیل می‌دهند.
گران‌ترین و ارزان‌ترین: مبلغ کرایه خانه در مناطق مختلف تهران اختلاف فاحش و معناداری پیدا کرده است. مطابق با تحقیقات انجام شده، مناطق یک، 2و 3به لحاظ اجاره‌نشینی گران‌ترین نقاط شهر تهران به شمار می‌روند. از سوی دیگر مناطق 18، 19و 21نیز ارزان‌ترین خانه‌های استیجاری پایتخت را دارند.
گران‌ترین در کشور: اجاره خانه در شهر تهران نسبت به دیگر نقاط کشور بسیار بالاست. به‌طور متوسط مبلغ کرایه خانه در پایتخت، برای یک واحد 60متری چیزی حدود 40میلیون تومان رهن کامل یا یک میلیون و 200 هزارتومان کرایه ماهانه است. البته این مبلغ در برخی از نقاط شهر می‌تواند کمتر یا حتی بیشتر هم شود.
فصل جابه‌جایی‌ها: آمارهای رسمی مشاورین املاک کشوری می‌گوید حدود 90درصد از جابه‌جایی مستأجرها و نوشتن اجاره‌نامه‌ها در نیمه اول سال رخ می‌دهد. به‌ویژه در ماه‌های تابستان که مدارس تعطیل است و فرصت مناسبی برای جابه‌جایی‌ها وجود دارد.
*زندگی > مهارت‌ها - اصغر اصغری: